De hamvraag is welke onderhoudsklusjes een huurder zelf moet doen en voor welke hij bij de verhuurder kan aankloppen. Vervolgens is het nuttig om te weten van je kunt doen als je verhuurder niets aan onderhoud doet?

• Onderhoud door de huurder
• Wat te doen bij onderhoudsklachten
• Een onderhoudsprocedure bij de huurcommissie
• Het gebrek zelf verhelpen en de kosten verrekenen met de huur
• De gemeentelijke dienst Bouw- en Woningtoezicht inschakelen
• Een procedure bij de rechter

 

Onderhoud door de huurder

In het algemeen geldt dat de verhuurder alle grote onderhoudsklussen moet doen. Voor rekening van de huurder komen de kleine klusjes. Om een indruk te geven van wat dit concreet betekent enkele voorbeelden: de huurder heeft de zorg voor het binnenschilderwerk van de kamer, het repareren van lekkende of bevroren kranen en waterleidingen, kapotte stopcontacten en het hang- en sluitwerk van ramen en deuren, het schoonhouden en ontstoppen van gootsteen, regenpijp en toilet en het vervangen van kapotte ruiten.

Al deze klussen komen overigens voor rekening van je verhuurder als ze worden veroorzaakt door zijn nalatigheid. Als je behang bijvoorbeeld loslaat omdat de door jou (schriftelijk) gemelde daklekkage nog steeds niet is verholpen, komt het nieuwe behang voor rekening van de verhuurder. Hij is namelijk verplicht ervoor te zorgen dat het dak niet lekt.

De verhuurder heeft de zorg voor alle andere onderhoudsklussen, zoals het buitenschilderwerk, het schilderen van gemeenschappelijke gangen en trappenhuizen, de gas-, water- en lichtinstallaties, het dak en de goten. Dit onderhoud komt voor jouw rekening als de oorzaak van de schade ook bij jou ligt. Als het dak bijvoorbeeld lek raakt omdat jij er steeds op loopt of zit terwijl dat niet mag, zijn de kosten van de reparatie voor jou. Het is natuurlijk niet altijd even duidelijk waar de oorzaak van onderhoudsklachten ligt. Het inschakelen van mensen die vaker met onderhoudskwesties te maken hebben, is dan ook verstandig.

Bij het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten geldt dezelfde verdeling als hierboven: de kleine klussen (bijvoorbeeld het vervangen van kapotte lampen) zijn voor rekening van de gezamenlijke huurders, de grote voor de verhuurder.

In veel huurcontracten van kamerbewoners staat dat al het onderhoud voor rekening van de huurder is. Zo’n bepaling is niet geldig, omdat de wet (Besluit kleine herstellingen) regelt welke onderhoudsklusjes voor rekening van de huurder zijn. Er mag nooit méér onderhoud voor jouw rekening komen dan wat daarin staat, maar wel minder. Van de wettelijke onderhoudsverdeling mag in het huurcontract namelijk niet in het nadeel – maar wel in het voordeel – van de huurder worden afgeweken. Dit noemen we ‘semi-dwingend’ recht. Als in je huurcontract minder onderhoudsklusjes voor jouw rekening komen dan in het genoemde Besluit, kun je de verhuurder dus aan die bepaling in je contract houden.

Terug

 

Wat te doen bij onderhoudsklachten

Als er in je kamer onderhoudsgebreken zijn, moet je die altijd melden bij de verhuurder. Vaak zal dat telefonisch gebeuren, maar het beste is een onderhoudsklacht ook schriftelijk te melden (en van die brief zelf een kopie te bewaren). Je omschrijft de klacht zo duidelijk mogelijk en vraagt de verhuurder het gebrek binnen zes weken te verhelpen. Doet de verhuurder in die tijd niets of onvoldoende om het probleem op te lossen, dan kun je daarna kiezen uit een aantal stappen.

Klik hier om de voorbeeldbrief 'Melding gebreken aan de woning' van de huurcommissie te downloaden.

Terug

 

Onderhoudsprocedure bij de huurcommissie

Een onderhoudsprocedure is de stok achter de deur om een verhuurder ertoe te bewegen achterstallig onderhoud te verhelpen. Dat doe je met deze procedure door de huurcommissie te vragen de huur te verlagen. Of en de mate waarin de huurcommissie dat doet, hangt af van de ernst van de onderhoudsgebreken.

Voor ‘onderhoudsprocedure’ moet je € 11 ‘legeskosten’ betalen, maar die krijg je terug als de huurcommissie je in het gelijk stelt. De huurverlaging geldt vanaf de eerste van de maand nadat je de klachten schriftelijk hebt gemeld en blijft van kracht totdat de gebreken aan je kamer zijn verholpen. Voor de verhuurder moet dat een prikkel zijn om de onderhoudsproblemen ook echt op te lossen. Daarna mag hij namelijk weer de ‘oude’ (hogere) huur vragen. De huurcommissie kan de huur verlagen tot 20% (zeer ernstige gebreken, categorie a), 30% (ernstige gebreken, categorie b) of 40% (overige ernstige gebreken, categorie c) van de maximaal toegestane huur op grond van het puntenstelsel (zie de maximaal toegestane huur).

Klik hier om het formulier ‘Verzoek om uitspraak over huurverlaging’ van de huurcommissie te downloaden.

 

Terug

 

Het gebrek zelf (laten) verhelpen

en de redelijke kosten verrekenen met de huur

Op welke manier deze wettelijke mogelijkheid in de praktijk moet worden gebracht, geeft de wet niet aan. Evenmin is daarin te vinden welke kosten voor het (laten) uitvoeren van herstelwerk ‘redelijk’ zijn. Wel moet je de verhuurder, voordat je van deze mogelijkheid gebruik maakt, schriftelijk hebben verzocht het gebrek binnen een redelijke termijn te verhelpen. Bovendien moet de verhuurder dat gedurende die tijd hebben geweigerd of er onvoldoende werk van hebben gemaakt.

Het spreekt vanzelf dat je deze stap niet moet zetten als je ook een onderhoudsprocedure bij de huurcommissie bent gestart. De inspecteur van de huurcommissie kan de gebreken dan namelijk niet meer constateren en daar een rapport van opmaken. Tussen deze twee mogelijkheden moet je dus kiezen.

 

Terug

 

Onderhuur

Als je een kamer onderhuurt, bijvoorbeeld in een studentenhuis of een kamerverhuurpand, is je rechtspositie zwakker dan wanneer je de kamer gewoon als (hoofd)huurder bewoont. Onderhuur is ingewikkelde juridische materie, maar de hoofdlijnen zien er als volgt uit.

Je hebt huurbescherming tegenover de huurder, dus degene van wie je de kamer hebt gehuurd. Dat wil zeggen dat deze je niet zomaar uit je kamer kan zetten. De eigenlijke huurder is in feite je verhuurder en daarom gelden voor hem of haar in principe de opzeggingsgronden die hiervoor zijn genoemd. Je hebt echter geen huurbescherming ten opzichte van de verhuurder, degene van wie de hoofdhuurder de woonruimte heeft gehuurd. Dat betekent dat je geen rechten hebt wanneer de huurovereenkomst tussen de verhuurder en de hoofdhuurder wordt beëindigd. Die beëindiging kan verschillende redenen hebben. Zo kan de huurder verhuizen, en als hij om die reden zijn huurovereenkomst opzegt, ben jij als onderhuurder de dupe. Het kan ook zijn dat de verhuurder in de huurovereenkomst met de huurder nadrukkelijk heeft afgesproken dat hij of zij de kamer niet mag onderverhuren. Als de hoofdhuurder dat vervolgens toch doet, kan de verhuurder naar de rechter stappen om de huurovereenkomst tussen hem en de hoofdhuurder te laten ontbinden op grond van ‘wanprestatie’. Als dat lukt, heb je als onderhuurder geen enkel recht als de verhuurder vervolgens ook jou, als onderhuurder, uit de kamer wil zetten.

Terug

 

Bouw- en Woningtoezicht inschakelen

De gemeente heeft bij gevaarlijke situaties de mogelijkheid een eigenaar van een pand aan te schrijven en hem te verplichten om het noodzakelijke onderhoud uit te voeren.

 

Terug

 

Een procedure bij de rechter

Hiervoor bestaan twee mogelijkheden, een procedure bij de kantonrechter of een kortgedingprocedure. Een kortgedingprocedure is vooral aan te raden wanneer het om een gebrek gaat dat direct moet worden hersteld (bijvoorbeeld ernstige lekkage met gevaar voor de elektrische installaties).Onderneem eventuele stappen bij voorkeur in overleg met andere kamerbewoners uit jouw pand. Vaak hebben die met dezelfde problemen te kampen, en samen sta je een stuk sterker.

Let op! Veel huurders denken dat het logisch is om te stoppen met het betalen van de huur als de verhuurder zich niet houdt aan zijn onderhoudsverplichting. Doe dit echter nooit. Het is niet toegestaan om voor eigen rechter te spelen. Doe je dat toch, dan loop je de kans op straat te worden gezet.

 

Terug